Появляется всё больше предложений купить жильё в строящемся микрорайоне или ЖК. В крупных городах выбор огромный. Строительные фирмы не скупятся на обещания: людям, планирующим купить жильё, сразу бросается в глаза разница между уже существующими объектами и новенькими домами.

Судя по рекламе, квартиры от застройщика – это ещё и школы, детсады, детские и спортивные площадки, магазины и остановки в шаговой доступности. Порой обещают парковки и стоянки или даже подземный гараж. Иногда предлагают квартиры с отличной шумоизоляцией, дорогим ремонтом, дом с огороженной территорией и охраной. Насколько честны подобные обещания?

Вложение средств задолго до готовности дома. Покупатель фактически выступает инвестором. Сэкономить на этом можно до 60 % стоимости жилья: зависит от того, на каком этапе строительства человек внес оплату.

Покупка готового жилья. Продажи без скидок начинаются с момента сдачи дома. При этом сопутствующая инфраструктура может отсутствовать. Обычно её доделывают постепенно и значительно позднее сдачи первых домов.

В связи с этим идея купить жильё от застройщика может быть как выгодной, так и не слишком. Но преимущества бывают не только финансовыми, поэтому даже тем, кто не готов участвовать в долевом строительстве, стоит обратить внимание на новые квартиры.

Какие преимущества ждут тех, кто покупает новые квартиры от застройщиков? Список приличный:

Абсолютно новый дом. Никаких поломок, плохого состояния. И срок эксплуатации у него будет выше, чем у другого жилья.

Новые планировки. Такого преимущества нет, если сравнивать с домами постройки 5-10-летней давности. Но на фоне старых квартир у новостроек планировка гораздо лучше. Это расширенные коридоры, кладовые или гардеробные, широкие балконы, большие кухни.

Инфраструктура и расположение. В 90 % случаев объекты либо изначально строятся в удобных местах, либо к ним сразу начинают прокладывать дороги, пускать до них новые маршруты. Также проектом предусмотрены объекты инфраструктуры. Правда, далеко не всегда они появляются сразу – продажа квартир от застройщика начинается значительно раньше.

Ровные дороги, тротуары, детские площадки, парковки. Это также недоступно в первое время, но если застройщик довёл дело до конца, то всё будет выгодно отличаться от обычных дворов.

Сниженная цена в сравнении с другими вариантами. Так бывает не всегда, но высокий уровень конкуренции и желание строительной фирмы поскорее получить прибыль делают своё дело. Иногда цены снижаются на 15-25 %.

Хороший ремонт. Актуально для тех случаев, когда продаются квартиры с отделкой от застройщика. Не нужно делать ремонт, как при покупке недвижимости, в которой уже жили.

Итого, преимуществ в покупке жилья от застройщика много: достаточно взглянуть на рекламные буклеты. Проблема в том, что эти плюсы – призрачные. Часть из них невозможно проверить до сдачи первых домов. Для подтверждения другой части понадобятся годы. Все плюсы – на словах, порой даже тогда, когда дома уже сдают.

Выше говорилось о том, что новый дом – это плюс, просто потому, что он новый. Но здесь же кроется первый минус – неизвестно, как его строили, насколько он долговечен, соблюдались ли все правила безопасности. К счастью, ситуации с «треснувшими домами» и прочими нарушениями конструкции – огромная редкость. К тому же уже несколько лет на территории РФ строительство регулируется СРО. За счёт этого существенно снижается уровень риска, но зато есть другие недостатки:

Неизвестно, какова реальная шумоизоляция в квартирах, каково качество стен, потолка, крыши и постройки в целом. Бывает, что на верхних этажах и балконах начинает течь потолок, а соседи буквально слушают разговоры друг друга.

Несмотря на обещания отличного ремонта, иногда недорогие квартиры от застройщика имеют низкую цену ещё и за счёт экономии на материалах. Дешёвые обои и плитка, линолеум, на котором остаются вмятины даже от ножек стула… То же может касаться и сантехники, особенно труб и кранов. Всё приходит в негодность уже через пару лет.

Сложно заранее узнать, не будет ли в квартирах сырости или холода, как обстоит дело с отоплением.
Если жильё от застройщика приобретается посредством долевого участия в строительстве, нет гарантий, что его завершат.

Лучшее, что может сделать человек, желающий приобрести квартиру в новостройке – начать с форумов и групп дольщиков и просто покупателей. Обычно они располагают максимальным багажом данных. Стоит обратить внимание, что до сдачи дома у всех воодушевление, при задержках – негативный настрой. Поэтому они могут быть не объективны.

Лучше, если хотя бы пару домов уже были сданы. Тогда имеет смысл найти тех, кто уже получил квартиры от застройщика, написать им и задать все вопросы о проживании. Это самая правдивая информация.

Если вы задумываетесь о своем финансовом будущем, то возможно вас также заинтересует моя услуга составления инвестиционного портфеля

В 80 % случаев самое главное, что интересует потенциального покупателя – это цены на квартиры-новостройки от застройщика. Чем раньше внесены деньги, тем выгоднее стоимость. ФЗ №214 регулирует возможность участия в долевом строительстве.

Основы и принципы таких вложений:

Строительная компания начинает возводить ЖК или микрорайон на свои деньги, кредитные средства и инвестиции будущих владельцев жилья.

Желающие приобрести недвижимость дешевле могут начинать вкладываться уже «на этапе котлована», то есть после утверждения архитекторами проекта, в самом начале стройки.

Стоимость будущей квартиры растёт пропорционально ходу работ. Чем позднее инвестор внесёт деньги, тем дороже ему обойдётся жильё от застройщика.

Точных цифр не существует: всё зависит от политики компании, правил вложения, а также от затрат на строительство. В целом специалисты по инвестированию говорят о минимальной цене жилья – 40 % от будущей стоимости. Соответственно, покупатель может сэкономить до 60 %. При этом не стоит забывать о трёх вещах:

Не все проекты заканчиваются успешно. Некоторые не заканчиваются совсем.
Чем раньше вложиться, тем больше выйдет экономия. Но риск тоже выше. Меньше понимания того, насколько серьёзно и ответственно работает компания.
Нужно трезво оценивать, сколько денег отдаётся застройщику и на какой срок.

Например, предлагается заплатить 1 млн. вместо 1, 3 млн. И ждать 3 года. Аналогичный процент можно получить в ряде банков, но там хотя бы вклады застрахованы. Поэтому необходим анализ реальной экономии.

Печально, но 100%-ной гарантии нет нигде. Несмотря на существование ФЗ-214 о долевом строительстве, где, казалось бы, прописано всё, проблемы у большинства дольщиков одни и те же.

Например, в этом законе есть ст. 10, регулирующая ответственность компаний в случае невыполнения обязательств. Они должны возмещать дольщикам вложенные деньги. На деле бывает так:

Застройщик оформляет банкротство. Люди не могут получить средства обратно.
Тем временем компания регистрируется под новым именем и спокойно работает дальше.

Это огромная тема для обсуждения. Почему такое возможно – из-за бреши в законодательстве, мягкости наказаний, слабого контроля, хороших юристов? Неизвестно. Дольщику нужно принять это как данность и искать пути минимального риска. Есть только три способа подстраховаться:

Тщательно выбирать строительную компанию. Надёжными можно считать только те, которые уже успешно завершили несколько проектов, при этом не мучили покупателей многолетними задержками сроков.

Заплатить хорошему практикующему юристу по недвижимости, обязательно из своего города, чтобы он провёл тщательный анализ перспектив выбранного ЖК или микрорайона.

Выбирать объекты, куда вкладывается много дольщиков по программам доступного жилья или через материнский капитал. Там задействованы деньги правительства, из-за чего застройщик может побояться «кидать» своих инвесторов.

Даже соблюдение всех правил не даст полной уверенности. Долевое строительство – это всегда риск, как и любое инвестирование. Прежде чем вкладывать в него средства, нужно всё проанализировать, сравнить возможные потери с вероятной выгодой. И только если преимущества явно перевешивают, соглашаться на такой шаг.