Вы решили приобретать квартиру и в первый раз встретились с оформлением покупки недвижимости через договор купли продажи (ДКП). Как все сделать правильно?

ДКП — главной документ, заключающийся при покупке квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Все, что написано в нем, будет применено в суде, если появятся неразрешимые споры. Вот почему ДКП принципиально оформить без ошибок.

Сообщаем, как оформить договор, какие документы нужны для его заключения и в каких случаях ДКП можно опротестовать или вообще прекратить.

Для продавца рисков существенно меньше, чем для покупателя. Но ему также стоит просить справку из ПНД у покупателя, что бы избежать неоднозначных случаев в будущем.

И лучше не соглашаться на все отличия расценки в ДКП от подлинной. В случае судебных разбирательств обосновать, что по прецеденту совокупность сделки находилась выше, чем написана в контракте, нельзя. А возвратит торговец как раз вписанную в контракте сумму.

Оформление договора вероятно лишь в письменном виде, при этом законопроект позволяет оформить документ собственноручно.

Что необходимо показать в контракте, что бы он имел юридическую силу:

Общее описание квартиры. Укажите тип недвижимости, четкий адрес, кадастровый номер, этаж, число комнат, метраж. Из документа должно быть ясно, о какой точно квартире говорится.
Информация о продавце и клиенте: ФИО целиком, паспортные данные, адрес регистрации, дата рождения.

Критерии договора. Разрисуйте детально все критерии: кто кому что должен дать, в какие сроки, четкую сумму сделки — числами и прописью.

Ответственность сторон. На деле они характерны для нормальных соглашений: к примеру, ответственность продавца — дать квартиру в объявленном состоянии, а клиенту — оплатить всю ее стоимость.
Реквизиты. Укажите вторично паспортные данные.

Можно также оформить и предварительный ДКП — это договор, заключающийся перед главным и фиксирует намерения сторон сделать операцию. Его подписывают, к примеру, для банка — когда квартиру приобретают в ипотеку.

Стоит отметить, что оформление ДКП — услуга не бесплатная. Как правило участники сами уславливаются о затратах, которые включают плату услуг нотариуса, госпошлину и юридические услуги на собирание самого документа. В большинстве случаев госпошлину оплачивает клиент, а все другое стороны разделяют напополам.

Что еще необходимо показать в контракте. Адвокаты советуют для безопасности назначать и тот факт, что стороны сделки работают по собственной воле, не располагаются под опекой, не считаются недееспособными и не заключаются на учете в ПНД. Впрочем, если последние 2 пункта не отвечают реальности, это далеко не весьма сможет помочь.

Также отметим в контракте следующие условия:

что торговец не заключается в браке или что он обрел нотариальное согласие супруга на операцию;
что торговец не располагается в процедуре банкротства и не имеет долгов, которые способны привести к банкротству.

Это нужно, что бы в будущем суд не объявил операцию ненастоящей и не дал квартиру заимодавцам продавца. Да — по ст. 461 ГК РФ, если клиент не мог знать о долгах и банкротстве, а квартиру все же суд взял, то торговец должен покрыть ему потери. Однако на деле достичь выплат от банкрота сложно.

Статья 558 ГК РФ говорит, что в контракте нужно показать и тех, кто имеет право пользоваться квартирами даже после заключения ДКП. Ослепительный пример — написанные люди в собственной квартире, однако отказавшиеся от приватизации.

Вторая аналогичная картина — завещательный отказ. К примеру, отец составил духовная в пользу собственных детей, которые после его гибели обретут квартиру в собственность. А на живущую с ним сестру использовал завещательный отказ — так сестра не будет владельцем, однако может жить в квартире, впрочем вполне может быть даже не написана в ней.

Если недвижимость приобретается в долг, то она автоматом становится гарантией у продавца, по ст. 488 п. 5 ГК РФ. Это можно не показывать в контракте: норма написана в законе.

Чтобы было удобопонятнее, о чем точно речь, проведите аналогию с ипотекой в банке: при покупке в кредит вы становитесь владельцем, однако, пока не выплачена необходимая сумма, квартира располагается в задатке у банка — он может ее взять по суду, если вы не оплатите долг. То же самое и с рассрочкой у продавца. Пока работает «ипотека» с физлицом, клиент не в состоянии продать недвижимость, презентовать или отметить части.

Законопроект не запрещает показывать в контракте и прочие критерии. Например, торговец принял решение, что обременения не будет, однако в залог до абсолютной выплаты суммы сделки последует авто или иная недвижимость. Данный пункт нужно разрисовать в ДКП, что бы ст. 488 ГК РФ прекратила действовать.